Sự việc xảy ra trong dự án của Nathan Berman ở Manhattan khiến một lĩnh vực đang phát triển mạnh mẽ phải xem xét kỹ lưỡng hơn; nhu cầu nhà ở xung đột với những lo ngại về an toàn.
Bài viết về quà tặng đã được mở khóa
(11 phút)Các công nhân đang kiểm tra một thanh dầm đỡ bị cong vênh bên trong trụ sở cũ của Pfizer. YUKI IWAMURA/AP
Qua Nicholas G. Miller, Peter Grant, Và Kevin T. Dugan
Ngày 16 tháng 7 năm 2026, 19:00 giờ ET
Tóm tắt nhanh
- Hai cột chống lực bị cong vênh tại một dự án chuyển đổi văn phòng thành các căn hộ quy mô lớn ở khu Midtown Manhattan, khiến dự án phải tạm dừng và thu hút sự chú ý của chính quyền thành phố.Xem thêm
Vào cuối những năm 1990, chàng trai trẻ Nathan Berman bước vào một tòa nhà văn phòng bằng gạch cũ kỹ ở Khu Tài chính Manhattan và nhìn thấy tương lai. Chỉ trong vòng hai năm, ông đã biến tòa nhà Tyler được xây dựng từ những năm 1920 thành 111 căn hộ hiện đại.
Berman là người tiên phong trong cái mà sau này trở thành cơn sốt bất động sản. Các ngân hàng và công ty môi giới đang bỏ hoang các tòa nhà văn phòng cũ, và New York cùng các thành phố khác đang tuyệt vọng tìm kiếm nhà ở mới khi giá thuê tăng vọt. Việc chuyển đổi văn phòng thành căn hộ là một quyết định thắng lợi cả về tài chính lẫn chính trị.
Berman và công ty MetroLoft của ông đã dốc toàn lực. Theo thời gian, các dự án ngày càng lớn hơn và phức tạp hơn. Ông không chỉ đơn thuần biến các góc văn phòng thành bếp nhỏ, hay biến không gian làm việc kiểu vách ngăn thành văn phòng tại nhà. Ông bắt đầu mở rộng các tòa nhà, khoét rỗng lõi để đón không khí và ánh sáng tự nhiên, thêm nhiều tầng và lên kế hoạch cho các bể bơi mới.
“Ông ấy đã phát triển từ…100 căn hộ lên 200 căn hộ, rồi 400 căn hộ, và giờ là 800, 1.200 căn hộ—ai mà biết được,” Andrew Heiberger, chủ công ty môi giới Citi Habitats, đơn vị tiếp thị nhiều dự án chuyển đổi ban đầu của Berman, cho biết.
Thảm họa xây dựng tuần trước tại dự án đầy tham vọng nhất của Berman cho đến nay—chuyển đổi trụ sở cũ của Pfizer ở khu Midtown Manhattan thành 1.600 căn hộ—đang đặt ra câu hỏi về những rủi ro có thể xảy ra trong các dự án chuyển đổi phức tạp. Và với tỷ lệ căn hộ trống ở Manhattan dưới 2%, các quan chức thành phố phải quyết định liệu có nên tạm dừng làn sóng các dự án đang được triển khai hay không.
Nathan Berman và công ty MetroLoft của ông đang dẫn đầu làn sóng cải tạo nhà cửa. Ảnh: Alex Fradkin / Redux
Dự án chuyển đổi trụ sở Pfizer thành khu dân cư lớn nhất cả nước, vốn đang gặp nhiều rắc rối, đã bị đình trệ sau khi hai cột chịu lực bị gãy do trọng lượng của diện tích sàn mới được thêm vào, khiến nhiều khu phố ở Midtown bị tắc nghẽn. Thành phố đang điều tra vụ việc và dự kiến công việc sẽ bị trì hoãn trong nhiều tháng.
Người phát ngôn của MetroLoft cho biết: “Chúng tôi tiếp tục hợp tác chặt chẽ với Bộ Xây dựng và trọng tâm của chúng tôi vẫn là đảm bảo công trường an toàn và chúng tôi có thể hoàn thành công việc sửa chữa cần thiết để tiến tới hoàn thành dự án một cách thành công.”
Ông Berman cho biết trọng lượng của phần diện tích sàn mới được thêm vào đã vượt quá khả năng chịu lực của hai cột thép hiện có, khiến chúng bị cong vênh, và có thể những cột này đã không được gia cố đầy đủ. Ông nói rằng sự việc này nên được xem là một vấn đề về xây dựng và “không liên quan gì đến việc cải tạo”.
Quảng cáo
Khi các nhà phát triển cải tạo phần trung tâm của các tòa nhà văn phòng cũ để tăng cường không gian thoáng đãng và ánh sáng, các quy định về quy hoạch thường cho phép họ bổ sung diện tích bị mất đó lên tầng trên cùng của tòa nhà.
“Họ đang xây dựng những công trình ngày càng lớn hơn,” Heiberger nói. “Vì vậy, họ đang đẩy giới hạn đến mức tối đa đối với các kỹ sư và kiến trúc sư.”
Tại New York, đà phát triển của các dự án nhà ở khổng lồ đã tăng tốc dưới thời chính quyền thân thiện với phát triển của Thị trưởng Eric Adams , người nắm quyền từ năm 2022 đến năm 2025. Bộ cải cách quy hoạch “Thành phố của sự đồng ý” của ông cho phép các nhà phát triển xây dựng mật độ nhà ở cao hơn trên từng khu đất riêng lẻ, tăng số lượng tòa nhà đủ điều kiện chuyển đổi từ văn phòng sang nhà ở và bãi bỏ các quy định về chỗ đậu xe.
Với việc ông Zohran Mamdani đắc cử chức Thị trưởng , việc chuyển đổi đất đai thành nhà ở dường như là một trong số ít những lĩnh vực mà giới doanh nghiệp thành phố và những người ủng hộ chính trị cánh tả của ông đạt được sự đồng thuận. Ngay cả khi thành phố đang tiến hành điều tra, các quan chức vẫn tiếp tục bày tỏ sự ủng hộ đối với việc tạo ra nhà ở thông qua chuyển đổi đất đai.
“Việc chuyển đổi văn phòng thành nhà ở đã tạo ra hàng nghìn ngôi nhà mới một cách an toàn và thành công trên khắp cả nước,” bà Virginia Maloney, một thành viên hội đồng thành phố đại diện cho khu vực nơi tòa nhà Pfizer tọa lạc, cho biết.
Quảng cáo
Tuy nhiên, quá trình chuyển đổi đang được xem xét kỹ lưỡng hơn bao giờ hết. Tuần này, Sở Xây dựng cho biết các thanh tra viên đang tiến hành điều tra an toàn tại các công trường xây dựng khác . Theo một nguồn tin thân cận, những công trường này bao gồm các dự án liên quan đến công ty của Berman và công ty kiểm định xây dựng tư nhân Domani Inspection Services, đơn vị đã thực hiện dự án của Pfizer.
Các biện pháp khuyến khích phát triển
Những động lực để mở rộng theo chiều dọc là rất rõ ràng. Với giá thuê nhà ở thành phố New York đang ở mức cao kỷ lục, càng nhiều căn hộ mà chủ đầu tư có thể xây thêm, dự án càng sinh lời, đặc biệt là vì các căn hộ ở tầng trên có tầm nhìn ra đường chân trời có thể cho thuê với giá cao hơn.
MetroLoft đã xây thêm 10 tầng khi chuyển đổi tòa nhà 25 Water Street, với 1.320 căn hộ hoàn thành năm ngoái, thành dự án chuyển đổi văn phòng thành nhà ở lớn nhất cả nước.
Các dự án cải tạo của MetroLoft bao gồm, từ trái sang, tòa nhà số 180 đường Water, tòa nhà Tyler cũ tại số 17 đường John và số 55 đường Broad. (Ảnh: Mathylda Dulian/WSJ)
Berman dự định phá kỷ lục của chính mình với trụ sở cũ của Pfizer, một khu phức hợp gồm hai tòa nhà ở khu Midtown Manhattan. MetroLoft đã xây thêm 19 tầng cho tòa nhà nhỏ hơn gồm 10 tầng và hai tầng cho tòa tháp lớn hơn, tòa tháp mà hai cột bị cong ở tầng 21. Họ cũng đã mở rộng theo chiều ngang thêm 16 tầng ở tòa nhà cao hơn.
Các kỹ sư cho biết việc mở rộng các tòa nhà là phổ biến và có thể được thực hiện một cách an toàn. Tuy nhiên, việc thêm tầng vào một công trình ban đầu không được xây dựng để chịu trọng lượng lớn như vậy đòi hỏi kỹ thuật phức tạp, trình tự thi công cẩn thận và đầu tư đáng kể vào việc kiểm tra cấu trúc hiện có.
Nếu tính toán sai hoặc giả định về công trình xây dựng trước đó không chính xác, các tầng có thể được thêm vào trước khi các cột được gia cố đúng cách, dẫn đến cấu trúc bị sụp đổ.
Quảng cáo
“Việc này được thực hiện trên một tòa nhà hiện có phức tạp hơn nhiều so với việc thực hiện trên một tòa nhà mới,” Roberto Leon, giáo sư kỹ thuật xây dựng tại Đại học Virginia Tech, cho biết. “Đó là một quá trình rất phức tạp. Tôi không cho rằng đây là việc mà một kỹ sư bình thường nên đảm nhận. Không phải là không thể, nhưng cần phải hết sức cẩn thận.”
Vì sao các cột bị cong vênh
Các cột chịu lực đỡ trọng lượng của các tòa nhà. Dưới tải trọng quá lớn, các cột cao và mảnh hơn dễ bị uốn cong hoặc bị nghiền nát.
Cuộc khủng hoảng tại tòa nhà Pfizer đặt ra một thách thức mới cho thị trường chuyển đổi văn phòng thành nhà ở.
Luật sư bất động sản Jay Neveloff cho biết: “Đối với những dự án xây dựng phức tạp hơn, nơi mà họ thực sự mở rộng tòa nhà, nếu tôi là thành viên của ủy ban đầu tư, tôi sẽ nói, hãy kiểm tra kỹ lưỡng, thậm chí kiểm tra lại nhiều lần các tính toán để đảm bảo không xảy ra sự cố tái diễn”.
Tốc độ là một trong những lợi thế lớn nhất của ngành công nghiệp chuyển đổi công năng, cho phép các nhà phát triển bàn giao căn hộ nhanh hơn nhiều năm so với xây dựng từ đầu vì phần lớn cấu trúc tòa nhà đã tồn tại. Các nhà điều tra sẽ phải xác định liệu các dự án ngày càng tham vọng như tòa nhà Pfizer cũ có thể hoàn thành theo tiến độ nhanh chóng đó mà không ảnh hưởng đến an toàn hay không.
Quảng cáo
Tuần trước, các nhà phát triển của những dự án chuyển đổi khác đã dành phần lớn thời gian để trấn an các nhà cho vay và nhà đầu tư đang lo lắng rằng các dự án của họ không phải đối mặt với những rủi ro tương tự.
“Chúng tôi đã nhận được rất nhiều lời liên hệ từ các nhà đầu tư và người cho vay…họ hỏi, ‘Liệu các bạn có thể nhắc lại cho chúng tôi cách nào để chắc chắn rằng điều này sẽ không xảy ra với chúng tôi không?’”, Michael Pestronk, một nhà chuyển đổi các tòa nhà văn phòng ở Philadelphia và Washington, DC, cho biết.
Để trấn an họ, ông đã gửi những bức ảnh cho thấy các công trình gia cố kết cấu quy mô lớn đang được tiến hành, cùng với lời giải thích về quy trình xem xét kỹ thuật. “Chúng tôi có… ba lớp dây đai và dây đeo,” Pestronk nói.
Người tiên phong trong chuyển đổi
Ông Berman, 66 tuổi, đã trở thành nhà phát triển hàng đầu quốc gia về chuyển đổi văn phòng thành nhà ở sau khi khởi công hơn chục dự án và tạo ra hàng nghìn đơn vị nhà ở mới.
Ông đã trải qua một tuổi thơ khó khăn ở Liên Xô. Cha ông, một người sống sót sau thảm họa Holocaust và là thợ may ở vùng nay thuộc miền tây Ukraine, đã dạy con trai mình cách ghép các mẫu quần áo trên những cuộn vải lại với nhau như những mảnh ghép hình, không để lãng phí bất cứ thứ gì. Ông nói rằng từng tấc vải đều quý giá.
Quảng cáo
Berman vào năm 2023 tại dự án cải tạo tòa nhà 55 Broad St. ở khu Downtown Manhattan của MetroLoft. Alex Fradkin / Redux
Berman đã vận dụng con mắt tinh tường đó để tìm cách bố trí càng nhiều căn hộ càng tốt trên mỗi tầng của các tòa nhà văn phòng cũ kỹ ở Manhattan.
“Ông ấy rất sáng tạo trong việc tìm ra bố cục hiệu quả nhất cho một tòa nhà mà nếu nhìn vào người khác, họ sẽ nói, ‘Việc cải tạo tòa nhà này là không khả thi’”, nhà phát triển bất động sản Marty Burger đến từ New York, người đã từng hợp tác với Berman trong các dự án cải tạo, cho biết.
Không phải dự án nào cũng diễn ra suôn sẻ. MetroLoft đã bị các chủ sở hữu căn hộ tại 443 Greenwich kiện , một dự án cải tạo nhà kho sang trọng ở Tribeca thu hút các ngôi sao hạng A, bao gồm các diễn viên Jake Gyllenhaal và Meg Ryan. Các chủ sở hữu cáo buộc các khiếm khuyết trong xây dựng đã dẫn đến những điều kiện “đe dọa đến tính mạng”.
Đơn kiện cho rằng các bức tường của tòa nhà có gạch lỏng lẻo và bị dột, và ở tầng áp mái, mái nhà và các bức tường “thực sự đang xuống cấp trầm trọng”. MetroLoft đã phủ nhận các cáo buộc này.
Quảng cáo
Trước đại dịch Covid-19, việc chuyển đổi văn phòng thành nhà ở chủ yếu là hiện tượng ở New York, chỉ có một số ít dự án ở những nơi khác trong cả nước. Điều đó là bởi vì hầu hết các tòa nhà văn phòng đều không có lợi về mặt kinh tế khi chuyển đổi. Diện tích sàn quá lớn khiến việc thiết kế lại thành các căn hộ có đủ ánh sáng và không khí trở nên quá tốn kém.
MetroLoft đã bị các chủ sở hữu căn hộ tại 443 Greenwich, một khu phức hợp nhà kho cao cấp ở Tribeca, kiện. Mathylda Dulian / WSJ
Trong thời kỳ đại dịch, nhu cầu văn phòng giảm mạnh do người lao động ở nhà. Sau đó, ngay cả khi cuộc khủng hoảng sức khỏe kết thúc, nhiều công ty đã áp dụng vĩnh viễn các chiến lược làm việc kết hợp, làm giảm nhu cầu về không gian văn phòng.
Điều đó có ảnh hưởng đến các nhà đầu tư chuyển đổi mục đích sử dụng. Giá thuê giảm và tỷ lệ trống tăng đã đẩy giá các tòa nhà văn phòng đang gặp khó khăn xuống. Tại một số thành phố, giá trị văn phòng đô thị đã giảm tới 90%.
Đột nhiên, các nhà phát triển có đủ khả năng để thực hiện những cải tạo lớn trên các tòa nhà văn phòng, chẳng hạn như tạo khoảng sân lấy sáng ở giữa hoặc loại bỏ những phần lớn diện tích sàn để đưa ánh sáng và không khí vào các căn hộ. Các dự án chuyển đổi mới mọc lên như nấm. Trang web tìm kiếm căn hộ RentCafe cho biết, đầu năm nay, trên toàn quốc có 90.300 căn hộ đang trong quá trình chuyển đổi từ văn phòng sang căn hộ chung cư.
Quảng cáo
Các chủ sở hữu tòa nhà văn phòng đang gặp khó khăn đã tìm đến Berman và các chuyên gia chuyển đổi khác, hy vọng họ có thể giúp cứu vãn tài sản của mình. Các nhà cho vay và nhà đầu tư tổ chức, những người từng coi việc chuyển đổi là một chiến lược ngách, bắt đầu đầu tư nhiều vốn hơn vào lĩnh vực này.
MetroLoft đã nhận được tài trợ từ các tổ chức lớn như JPMorgan Chase và công ty đầu tư Apollo. Luật sư Neveloff cho biết, sự tham gia của những tên tuổi lớn trong lĩnh vực chuyển đổi bất động sản “mang lại cho những người như Nathan Berman nhiều uy tín hơn để tìm kiếm nguồn tài trợ xây dựng”.
Cảnh sát có mặt tại hiện trường vụ tai nạn xây dựng ngày 7 tháng 7 tại trụ sở cũ của Pfizer, khiến nhiều khu phố ở Midtown Manhattan bị phong tỏa. Ảnh: Derek French / Zuma Press
Trong hơn ba thập kỷ, Berman đã hoàn thành hơn chục dự án chuyển đổi văn phòng thành nhà ở với tổng cộng hơn 8.000 căn hộ. Khi khu Lower Manhattan phát triển thành một khu dân cư thịnh vượng, những dự án này đã tạo ra lợi nhuận ngày càng tăng cho Berman và các nhà đầu tư của ông, cho phép ông theo đuổi những dự án lớn hơn và tham vọng hơn nữa.
Sự cố tại tòa nhà cũ của Pfizer có thể dẫn đến những trở ngại mới.
“Tôi có cảm giác rằng vấn đề đó sẽ tạo ra một loạt các quy định và luật lệ hoàn toàn mới,” Heiberger, người từng giúp tiếp thị các dự án của Berman, cho biết.
Quảng cáo
Bản quyền © 2026 Dow Jones & Company, Inc. Mọi quyền được bảo lưu. 87990cbe856818d5eddac44c7b1cdeb8
Kevin T. Dugan là phóng viên của tờ The Wall Street Journal, chuyên đưa tin về văn hóa kinh doanh và Phố Wall. Trước đây, ông là cây bút kỳ cựu tại tạp chí New York, chuyên viết về tiền bạc và quyền lực, và từng làm việc cho Bloomberg, The Information và New York Post. Ông là người đoạt giải thưởng Câu lạc bộ Báo chí New York năm 2022 cho bài viết phóng sự về khu vực đô thị, hai lần đoạt giải Sabew và là người lọt vào chung kết giải thưởng Câu lạc bộ Deadline cho phóng sự địa phương. Bài viết của ông về Sam Bankman-Fried và sự sụp đổ của FTX hiện đang được chuyển thể thành phim truyền hình trên Netflix.Theo
Nicholas G. Miller là phóng viên chuyên mảng bất động sản tại tờ The Wall Street Journal, nơi anh đưa tin về thị trường nhà ở. Tốt nghiệp Đại học Brown, Nicholas từng là thực tập sinh tại nhóm tin tức doanh nghiệp của tờ Journal và tham gia chương trình học bổng Fulbright tại vùng Amazon của Brazil, nơi anh nghiên cứu các trang tin tức độc lập và viết bài cho hãng thông tấn InfoAmazonia.
Nicholas, vốn đến từ Baltimore, từng là cộng tác viên sinh viên tại tờ Nation, nơi anh viết về lao động, tư pháp hình sự và các cuộc biểu tình trong khuôn viên trường. Anh từng thực tập cho các tờ báo địa phương ở Cambridge, Massachusetts; Rio de Janeiro; và ở Cape Cod, nơi anh viết loạt bài ba phần về ngành đánh bắt sò điệp bằng thuyền nhỏ địa phương, được vinh danh tại lễ trao giải thường niên của Hiệp hội Báo chí New England. Tại Đại học Brown, anh cũng viết và biên tập cho nhiều tờ báo trong khuôn viên trường và sáng lập một ấn phẩm phi hư cấu sáng tạo có tên là Sole Magazine.Theo
Peter Grant là phóng viên chuyên về bất động sản thương mại tại tờ The Wall Street Journal, có trụ sở tại New York. Ông đã làm việc tại tờ báo này từ năm 1999, chuyên đưa tin về bất động sản và công nghệ. Trước khi gia nhập The Wall Street Journal, Peter từng làm việc tại nhiều ấn phẩm khác nhau, bao gồm New York Daily News, Buffalo News
Wall Street Journal
Trước đây, dịch vụ biến văn phòng thành căn hộ dường như không có giới hạn—cho đến khi một số cột trụ bị cong vênh.
‘Đột nhiên, tôi được tự do’: Hành trình từ nhà tù đến Mỹ của một mục sư người Trung Quốc
Mỹ nhắm mục tiêu vào các cây cầu của Iran nhằm cắt đứt các tuyến đường tiếp tế của chế độ này.
Tin thế giới 17/07/2026: Ô. Trump tố cáo Trung Cộng hỗ trợ gian lận bầu cử Mỹ 2020; Chevron sẽ khai thác dầu hỏa tại Iraq; sa thải BT Quốc phòng Ukraine; Israel sẽ bầu cử chính phủ mới… (The Economist)
Ông Trump cáo buộc có một âm mưu quy mô lớn nhằm thực hiện và che đậy gian lận bầu cử – Axios
